Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Перед підписанням договору варто залучити юриста з нерухомості — це коштує значно менше, ніж помилка.
Чому це взагалі важливо
Купівля квартири в новобудові відрізняється від купівлі готового житла однією принциповою річчю: ви платите за те, чого ще немає. Тому перевіряють не квартиру, а право забудовника її збудувати й продати.
Хороша новина — майже все можна перевірити самостійно за пів години, у відкритих державних реєстрах. Нижче — перелік у тому порядку, в якому його зручно проходити.
1. Право на земельну ділянку
Найперше питання: на якій підставі забудовник займає землю. Це або право власності, або договір оренди з місцевою радою.
Дивитися треба на дві речі: строк оренди (він має перекривати строк будівництва з запасом) і цільове призначення ділянки. Якщо призначення не передбачає багатоквартирної забудови — це серйозний ризик, навіть якщо дозвіл на будівництво вже отримано.
Перевірити: Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, Публічна кадастрова карта України.
2. Містобудівні умови та обмеження
МУО — документ, який визначає, що саме дозволено збудувати на цій ділянці: поверховість, щільність, відступи. Якщо будинок зводять вищим, ніж дозволено, це рано чи пізно спливе.
Порівняйте поверховість у МУО з тим, що обіцяють у відділі продажу. Розбіжність — привід поставити пряме питання.
3. Дозвіл на виконання будівельних робіт
Ключовий документ. Без нього будівництво незаконне, незалежно від того, наскільки красивий майданчик.
Видає його ДІАМ (Державна інспекція архітектури та містобудування) або відповідний орган місцевого самоврядування. Усі дозвільні документи є в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) — там же можна перевірити статус: чинний, зупинений, скасований.
Перевіряйте не наявність дозволу, а його чинність на сьогодні. Дозвіл могли зупинити після видачі — у реєстрі це видно.
4. Проєктна документація та експертиза
Проєкт має пройти експертизу — це підтвердження, що будинок відповідає будівельним нормам і вимогам безпеки. Позитивний експертний звіт теж відображається в ЄДЕССБ.
5. Хто саме будує
Дуже часто бренд у рекламі й компанія в договорі — це різні юридичні особи. Дивіться, з ким конкретно ви підписуєте документи.
Перевірити в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб: коли зареєстрована, чи не в стані припинення, хто засновники, чи немає відкритих судових справ (Єдиний державний реєстр судових рішень).
Окремо — ліцензія на будівельні роботи у генпідрядника, якщо об'єкт того класу наслідків, для якого вона потрібна.
6. Схема продажу і сам договір
В Україні квартиру в новобудові продають за кількома схемами: фонд фінансування будівництва (ФФБ), договір купівлі-продажу майнових прав, попередній договір, іноді через облігації.
Схеми відрізняються рівнем захисту покупця. Що саме читати в договорі:
— конкретний строк введення в експлуатацію (дата, а не «IV квартал орієнтовно»);
— що буде, якщо строк зірвано: неустойка, право розірвати договір, повернення коштів;
— чи може забудовник змінити площу після обмірів і хто доплачує різницю;
— умови розірвання з боку покупця й скільки грошей ви втрачаєте;
— що входить у ціну: стан оздоблення, лічильники, підключення комунікацій.
Пункт про зміну площі — той, що найчастіше коштує грошей. Нормальна практика: різниця до 1 м² не перераховується, більше — перераховується за первісною ціною за метр, а не за поточною.
7. Що подивитися на майданчику
Реєстри не покажуть темпу робіт. Приїдьте на об'єкт у будній день: чи є люди й техніка, чи відповідає стадія тому, що написано на сайті. Порівняйте фотозвіти за кілька місяців — якщо картинка не змінюється, це сигнал.
Коротко: чек-лист
✓ Право на землю та цільове призначення
✓ Містобудівні умови й обмеження
✓ Чинний дозвіл на будівельні роботи в ЄДЕССБ
✓ Позитивна експертиза проєкту
✓ Юридична особа в договорі та її стан у реєстрі
✓ Ліцензія генпідрядника
✓ Договір: строки, відповідальність, перерахунок площі
✓ Реальний стан робіт на майданчику
Підсумок
Забудовник, якому нічого приховувати, показує документи спокійно й без умовлянь. Небажання надати пакет документів або відповідь «усе покажемо на підписанні» — це вже відповідь на ваше питання.
Повний пакет дозвільних документів по ЖК Liberville можна отримати у відділі продажу — на зустрічі або за запитом.